Apartamente de vânzare în București: Este un moment bun să faci o investiție imobiliară? Ce iei în calcul și cum alegi proprietatea ideală

O investiție imobiliară încă e de bun augur pe piața autohtonă. Important este să faci o alegere calculată și să știi exact pe ce îți cheltuiești banii, mai cu seama dacă te gândești că, ulterior, să intri pe piața apartamentelor de vânzare în București.

 

Un avantaj pentru cei interesați să cumpere o locuință, pentru a o vinde ulterior, este acela că prețurile sunt mult mai mici comparativ cu alte state europene și nu numai.

 

„Prețurile pe piața din România nu sunt mari comparabil chiar și cu Uniunea Europeană sau cu alte piețe. La noi se obțin randamente foarte bune', a declarat Octavian Bădescu, fondatorul companiei de consultanță Freedom Group Real Estate, adăugând că în țări că Italia sau Austria randamentele sunt mult mai scăzute și nu depășesc 3%-4%.

 

„Sunt mai puțini investitori educați decât oportunitățile existente. A achiziționa în centrul orașului (București – n. red.) proprietăți sub 1.000 de euro pe mp este sub valoarea de înlocuire', a mai spus el, menționând că și cu lucrări de renovare, care te pot costă, de exemplu, încă 300 de euro pe mp, locuințele respective pot fi considerate a fi în continuare ocazii bune de investiții.

 

Un studiu recent întărește spusele sale. Conform rezultatelor acestuia, Bucureștiul se clasează, în prezent, pe locul al treilea în rândul capitalelor europene atunci când vine vorba despre randamentul pe care îl poți obține din investiții imobiliare, orașul fiind devansat doar de Bruxelles și de Sofia.

 

Potrivit aceluiași studiu, randamentul pe care îl poți obține în Capitală ajunge, în general, să fie de 5%-7%, chiar mai mare, în funcție de atributele fiecărei proprietăți în parte.

 

Atenție, însă! Nu te lăsă păcălit de ideea că vei obține venituri pasive dintr-o investiție imobiliară. Deși poți câștiga mai bine decât dintr-un depozit bancar, iar riscurile sunt mai mici față de o investiție antreprenorială, tot trebuie să te implici dacă vrei să ai cele mai bune rezultate.

 

„Nu există venituri pasive în realitate, pentru că de orice lucru trebuie să te ocupi. Da, investiția imobiliară este una care necesită o preocupare destul de mică, dar nu se poate fără niciun fel de preocupare. Trebuie să ai grijă de ea, să verifici ce se întâmplă cu ea, să îi adaugi valoare prin îmbunătățiri', a declarat Octavian Bădescu.

 

„Chiar venitul din chirii nu se obține nefăcând nimic', explică acesta.

 

Ce criterii iei în considerare când alegi o proprietate pentru investiție

 

El însusi investitor pe această piață, Octavian Bădescu a pariat' pe imobiliare în urmă cu 5-6 ani, investind în garsoniere și apartamente situate în blocuri vechi din București. Potrivit acestuia, există aspecte pe care nu le putem schimbă la proprietatea pe care ne gândim să o cumpărăm, așa cum e locația.

 

Atunci când mergi la vizionare, nu uită să arunci o privire pe geam. „E clar că o vedere bună este apreciată de 100% dintre cumpărători sau chiriași, o vedere mai puțin bună s-ar putea să nu conteze pentru jumătate dintre ei, dar a obține cei mai buni termeni de tranzacționare, fie că e vânzare, fie că e închiriere, presupune să ai absolut toți oamenii interesați de respectivă proprietate. Deci, vederea contează', a explicat el.

 

Alte lucruri importante? Intrarea în blocul în care se află locuința, vecinii, și mai puțîn arhitectură și starea locuinței în interior, având în vedere că aici îți poți pune ulterior amprenta prin lucrări de renovare și modernizare.

 

În plus, înainte de fiecare investiție, Bădescu spune că își pune următoarea întrebare – „mi-ar face plăcere să locuiesc aici?'.

 

Cu toate acestea, subliniază el, cel mai important factor pe care trebuie să îl ai în vedere prin prisma investițională rămâne prețul de achiziție.

 

Ce nu trebuie să pierzi din vedere în calculul randamentului

 

Ai găsit deja o proprietate care crezi că s-ar putea transformă într-o investiție profitabilă pentru ține? Calculează randamentul pe care îl poți obține cu mare atenție, altfel poți să ai mai târziu surprize neplăcute.

 

Nu uită să iei în considerare, pe lângă prețul efectiv al proprietățîi, și cheltuieli precum comisionul agenției sau costurile notariale.

 

Vei dori, cel mai probabil, să faci și o serie de lucrări de renovare, în cazul în care optezi pentru o locuință veche. La aceste cheltuieli se adaugă și cele necesare mobilării. Nu uită nici că peste 5-10 ani va trebui să renovezi din nou apartamentul pentru a-i menține aspectul.

 

„Trebuie să adaugi cât ai plătit întreținere și utilități până l-ai închiriat, după care trebuie să adaugi costul de închiriere – comisionul agenției și așa mai departe. Trebuie să ai în vedere că s-ar putea să ai luni neocupate în care nu ai chirie, dar ai costuri', a mai explicat Bădescu.

 

În cât timp îți poți recupera investiția

 

Să nu uităm de asigurări, impozite, iar dacă ai luat un credit pentru a cumpăra locuința respectivă, costul efectiv aferent acestuia.

 

„Din punctul acesta de vedere, cel puțîn pe nivelul dobânzilor din România, care nu este mic, a investi în imobiliare cu credit nu este realmente o investiție', a ținut să sublinieze fondatorul Freedom Group, adăugând că, personal, a preferat mereu să facă astfel de investițîi cu cash.

 

Închiriere pe termen lung vs regim hotelier

 

Odată realizată investiția, proprietarul trebuie să se gândească bine dacă vrea să închirieze locuința pe termen lung și să se implice direct în găsirea celui mai potrivit chiriaș sau dacă vrea să o închirieze în regim hotelier, prin platforme precum Airbnb sau Booking. Dacă alege cea de-a două variantă, el este motivat, cel mai probabil, de ideea că astfel ar putea să obțînă randamente mai bune. Depinde însă cum îți calculezi randamentul, atenționează Bădescu.

 

„În mod normal, trebuie să ne raportăm pe comparabile la randamentului capitalului – cât m-a costat proprietatea, cu toate costurile incluse, după aceea cât aș obține pe chirie pe termen lung. Când vine cineva și vinde en detail, cu ziua sau cu săptămâna, atunci el are niște costuri de management și trebuie că profitul să includă aceste costuri și să rămână și un profit suplimentar', a explicat el.

 

„Acest lucru să știți că nu este chiar lesne de făcut', a mai spus el, adăugând că, la final, după ce pui poate costurile pe hârtie, vei observă că „randamentul tot cam același este, indiferent dacă închiriezi locuința în regim hotelier sau pe termen lung'.

 

Iar dacă nu te interesează să închiriezi, poți oricând să vinzi, cu condiția să urmărești îndeaproape evoluția pieței. Vei vedea că, de exemplu, artamanetele cumpărate în 2017 (cel puțîn în anumite zone ale Capitalei, au prețuri deja crescute cu 10.000 de euro.

 

 

 

 

Adaugă un comentariu